ಇನ್ಫಿಲ್ ವರ್ಸಸ್ ಹೌಸಿಂಗ್ ಡೆವಲಪ್ಮೆಂಟ್ ಕುರಿತು ಅರ್ಥಹೀನ ಚರ್ಚೆ
ಕೆನಡಾಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ವಸತಿ ಬೇಕು ಎಂಬುದರಲ್ಲಿ ಸಂದೇಹವಿಲ್ಲ. ಹೆಚ್ಚಿನ ವಕೀಲರು ಮತ್ತು ತಜ್ಞರು ಈ ವಿಷಯವನ್ನು ಒಪ್ಪುತ್ತಾರೆ. ಭಿನ್ನಾಭಿಪ್ರಾಯವು ಹೋಗಲು ಉತ್ತಮ ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ, ಮತ್ತು ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಈಗಾಗಲೇ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದಿದ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ (ಇನ್ಫಿಲ್) ಅಥವಾ ಅಗ್ಗದ ಭೂಮಿ (ಇನ್ಫಿಲ್) ಹೊಂದಿರುವ ಉಪನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಿಸಿದರೆ.
ನಮ್ಮ ಅಭಿಪ್ರಾಯದಲ್ಲಿ, ಇದು ಅರ್ಥಹೀನ ಚರ್ಚೆಯಾಗಿದೆ.
ಕೆನಡಾದ ಜನಸಂಖ್ಯಾಶಾಸ್ತ್ರದ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯು ಕೆನಡಾವು ಒಂದು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ಇನ್ನೊಂದಕ್ಕಿಂತ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಬಾರದು ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. ದೇಶದ ವೈವಿಧ್ಯಮಯ ಜನಸಂಖ್ಯಾ ಅಗತ್ಯಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಲು ತುಂಬುವಿಕೆ ಮತ್ತು ಭರ್ತಿ ಎರಡೂ ಅತ್ಯಗತ್ಯವಾಗಿವೆ, ವಸತಿಗಳ ವೈವಿಧ್ಯತೆ ಮತ್ತು ಒಂದು-ಗಾತ್ರ-ಫಿಟ್ಸ್-ಎಲ್ಲ ವಿಧಾನದ ಅಸಮರ್ಪಕತೆಯನ್ನು ಗುರುತಿಸುತ್ತದೆ.
ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದಿದ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಬೆಳವಣಿಗೆಯು ಹೆಚ್ಚು ಸಾಂದ್ರವಾದ ಪರಿಸರವನ್ನು ಬೆಂಬಲಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸಾರಿಗೆ ಮತ್ತು ಇತರ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ವ್ಯವಸ್ಥೆಗಳಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಎಂಬ ನಂಬಿಕೆಯಿಂದ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ಯೋಜನಾ ವೃತ್ತಿಪರರಿಂದ ತುಂಬುವ ಶಿಬಿರವನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮುನ್ನಡೆಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ತುಂಬುವಿಕೆಯ ವಿಮರ್ಶಕರು ವಿಶಿಷ್ಟವಾಗಿ ಆ ಪ್ರದೇಶಗಳ ದೀರ್ಘಕಾಲಿಕ ನಿವಾಸಿಗಳಾಗಿದ್ದು, ಅವರ ಬಹುತೇಕ ಏಕ-ಕುಟುಂಬದ ನೆರೆಹೊರೆಗಳಲ್ಲಿ ಬಹು-ಘಟಕ ಬೆಳವಣಿಗೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಕಾಳಜಿ ವಹಿಸುತ್ತಾರೆ. ನಿರ್ಮಾಣದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಅಡಚಣೆ, ಒಳಬರುವ ಸಮೂಹಗಳ ವಿಭಿನ್ನ ಜನಸಂಖ್ಯಾಶಾಸ್ತ್ರ ಮತ್ತು ಟ್ರಾಫಿಕ್ ಮತ್ತು ಪಾರ್ಕಿಂಗ್ ಮೇಲಿನ ಒತ್ತಡವು ವಿರೋಧಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿದ ಕಾರಣಗಳಾಗಿವೆ. ಅಪರೂಪದ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಘಟಕಗಳನ್ನು ರೂಮಿಂಗ್ ಮನೆಗಳಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ರಸ್ತೆ ಅಥವಾ ಪ್ರದೇಶದ ಪಾತ್ರವನ್ನು ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಬದಲಾಯಿಸಬಹುದು.
ಹೈಯರ್-ಆರ್ಡರ್ ಟ್ರಾನ್ಸಿಟ್ ಬಳಿ (ಮೀಸಲಾದ ರೈಲು ಅಥವಾ ಬಸ್ ಮಾರ್ಗಗಳಂತಹ) ಇನ್ಫಿಲ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಪ್ರಕರಣವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಯೋಜನೆ ಮತ್ತು ನಿರ್ಮಾಣ ವಲಯಗಳಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅನುಮೋದನೆಯನ್ನು ಪಡೆದಿದೆ. ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ವ್ಯಾಪಕವಾದ ಸಂಶೋಧನೆಯು ನಿಲ್ದಾಣಗಳು ಮತ್ತು ಟ್ರಾನ್ಸಿಟ್ ಹಬ್ಗಳಿಗೆ ಸಮೀಪದಲ್ಲಿ ಹೊಸ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಳನ್ನು ಬೆಂಬಲಿಸಿದೆ, ಈ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯನ್ನು ಟ್ರಾನ್ಸಿಟ್-ಆಧಾರಿತ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ (ToD) ಎಂದು ವ್ಯಾಪಕವಾಗಿ ಗುರುತಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಕೆನಡಿಯನ್ ಅರ್ಬನ್ ಇನ್ಸ್ಟಿಟ್ಯೂಟ್ (CUI) ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ಬಿಡುಗಡೆ ಮಾಡಿದ ಡೇಟಾ ಮತ್ತು ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯು ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ಬಳಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ 4.4 ಮಿಲಿಯನ್ ಮನೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಎತ್ತಿ ತೋರಿಸುತ್ತದೆ. ಅವರ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಪ್ರಕಾರ, ನಗರ ರೈಲು ಸಾರಿಗೆ ಹೊಂದಿರುವ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ, ಒಟ್ಟು ಭೂಪ್ರದೇಶದ ಕೇವಲ ಆರು ಪ್ರತಿಶತವು ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣದ 800 ಮೀಟರ್ಗಳ ಒಳಗೆ ಇದೆ, ಆದರೂ 20.2 ಮಿಲಿಯನ್ ನಗರ ನಿವಾಸಿಗಳಲ್ಲಿ 25 ಪ್ರತಿಶತದಷ್ಟು ಜನರು ರೈಲು ಸಾರಿಗೆಗೆ ಪ್ರವೇಶವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ ಮತ್ತು 29 ಪ್ರತಿಶತ ಮನೆಗಳು ಸಾರಿಗೆ ಸಾಮೀಪ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿವೆ.
ನಗರ ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ಬಳಿ ಉದ್ಯೋಗಗಳ ಸಾಂದ್ರತೆಯು ಗಮನಾರ್ಹವಾಗಿ ಉಚ್ಚರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. CUI ಡೇಟಾವು ರೈಲು ಸಾರಿಗೆ ಹೊಂದಿರುವ ನಗರಗಳಲ್ಲಿನ 7.9 ಮಿಲಿಯನ್ ಉದ್ಯೋಗಗಳಲ್ಲಿ 47 ಪ್ರತಿಶತವು ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ 800 ಮೀಟರ್ಗಳ ಒಳಗೆ ಇದೆ ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ಬಳಿ ವಸತಿ ಸಾಂದ್ರತೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವುದರಿಂದ ಸಾರಿಗೆ ಅಥವಾ ಇತರ ಸುಸ್ಥಿರ ಸಾರಿಗೆ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಬಳಸಲು ಕಾರ್ಮಿಕರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.
ಟ್ರಾನ್ಸಿಟ್ ಸ್ಟೇಷನ್ಗಳ ಬಳಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಇನ್ಫಿಲ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಪ್ರಯೋಜನಗಳು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದ್ದರೂ, ಈ ಅವಲೋಕನಗಳು ಮೂಲಭೂತ ಜನಸಂಖ್ಯಾ ಅಸಮಾನತೆಗಳನ್ನು ಮರೆಮಾಚುತ್ತವೆ, ಅದು ಮಕ್ಕಳೊಂದಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ಕುಟುಂಬಗಳಿಗೆ ಅನುಕೂಲಕರವಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ.
ದಶಕಗಳ ToD ಸಂಶೋಧನೆ ಮತ್ತು CUI ಯಿಂದ ಇತ್ತೀಚಿನ ಡೇಟಾವು ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ಬಳಿ ವಸತಿ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಆದ್ಯತೆ ನೀಡುವ ಚಿಕ್ಕ, ಕಿರಿಯ ಕುಟುಂಬಗಳನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ. CUI ಡೇಟಾದಿಂದ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಲಾದ ಕೆನಡಾದ ನಗರಗಳಿಗೆ, ಸಾರಿಗೆಯ ಸಮೀಪದಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸುವವರು 35 ಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ವಯಸ್ಸಿನವರು 38%, ವಿಶ್ವವಿದ್ಯಾನಿಲಯ ಪದವಿಯನ್ನು ಹೊಂದಲು 30% ಹೆಚ್ಚು ಮತ್ತು ದೂರದಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸುವವರಿಗಿಂತ 63% ಹೆಚ್ಚು ಒಂಟಿಯಾಗಿ ವಾಸಿಸುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ.
ಈ ಜನಸಂಖ್ಯಾಶಾಸ್ತ್ರವು ಸಣ್ಣ ಬಹುಕುಟುಂಬದ ವಾಸಸ್ಥಾನಗಳ ಗಮನಾರ್ಹ ಸಾಂದ್ರತೆಯಿಂದ ನಿರೂಪಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದೆ, ಇದು ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ಸಮೀಪವಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ನಿವಾಸಗಳಲ್ಲಿ ಮೂರನೇ ಎರಡರಷ್ಟು ಭಾಗವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ – ಹೆಚ್ಚು ದೂರದ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಮೂರನೇ ಒಂದು ಭಾಗಕ್ಕೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ. ಇತರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಮೂರನೇ ಒಂದು ಭಾಗಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಇರುವವರಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ, ಸಾರಿಗೆಯ ಸಮೀಪವಿರುವ ನಿವಾಸಿಗಳಲ್ಲಿ ಅರ್ಧಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಬಾಡಿಗೆದಾರರು. ಮತ್ತು ಅವರ ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಕಿರಿಯ ಜನಸಂಖ್ಯಾ ಪ್ರೊಫೈಲ್ ಮತ್ತು ಏಕ-ಆದಾಯದ ಕುಟುಂಬಗಳ ಹೆಚ್ಚಿನ ಘಟನೆಗಳ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿ, ಅವರ ಸರಾಸರಿ ಆದಾಯವು ಕಡಿಮೆ ಇರುತ್ತದೆ.
ಸಾರಿಗೆಯ ಸಮೀಪವಿರುವ ಸಮುದಾಯಗಳು ಸ್ವಯಂ-ಆಯ್ಕೆ ಪ್ರವೃತ್ತಿಯನ್ನು ತೋರಿಸುತ್ತವೆ, ಸಾಂದ್ರತೆ ಮತ್ತು ಸಾರಿಗೆಯ ಸಾಮೀಪ್ಯವನ್ನು ಗೌರವಿಸುವವರು ಈ ಪ್ರದೇಶಗಳನ್ನು ಆರಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ. ಸಾಗಣೆಯ ಸಮೀಪವಿರುವ ವಸತಿ ಬೆಳವಣಿಗೆಯು ಸಣ್ಣ ಮನೆಗಳು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಸರಿಹೊಂದುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ದೊಡ್ಡದಾದ, ಮಾಲೀಕ-ಆಕ್ರಮಿತ ಮನೆಗಳನ್ನು ಬಯಸುವ ಬೆಳೆಯುತ್ತಿರುವ ಕುಟುಂಬಗಳ ಅಗತ್ಯಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸುವುದಿಲ್ಲ.
ಉಪನಗರಗಳಿಗೆ ವಿಮಾನವು ವಸತಿ ಆಯ್ಕೆಯಿಂದ ನಡೆಸಲ್ಪಡುತ್ತದೆ. ನೆಲದ ಜಾಗದಿಂದ ಸಾಮಾನ್ಯಗೊಳಿಸಿದಾಗ ಉಪನಗರ ವಸತಿ ಅಗ್ಗವಾಗಿದೆ. ನೆರೆಹೊರೆಗಳು ಒಂದೇ ರೀತಿಯ ವಯಸ್ಸಿನ ಮಕ್ಕಳೊಂದಿಗೆ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ನೆಲೆಯಾಗಿದೆ, ಅವರು ಒಟ್ಟಿಗೆ ಬೆಳೆಯುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ, ಅದೇ ಶಾಲೆಗಳಿಗೆ ಹಾಜರಾಗುತ್ತಾರೆ ಮತ್ತು ಅದೇ ಮೈದಾನಗಳು ಮತ್ತು ಸಾಕರ್ ಮೈದಾನಗಳಲ್ಲಿ ಆಡುತ್ತಾರೆ.
ಕುಟುಂಬ-ಆಧಾರಿತ ಗುಂಪುಗಳ ವಸತಿ ಮತ್ತು ಚಲನಶೀಲತೆಯ ಪ್ರಾಶಸ್ತ್ಯಗಳು ಅವರ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಸಮಂಜಸವಾಗಿದೆ. ಸಾರಿಗೆಯ ಮೇಲಿನ ಹೆಚ್ಚಿನ ಖರ್ಚು ಅವರ ಹೆಚ್ಚಿನ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ದೊಡ್ಡ ಮನೆಯ ಗಾತ್ರಗಳನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ. ಮನೆಯ ಗಾತ್ರ ಮತ್ತು ಆದಾಯಕ್ಕೆ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಸರಿಹೊಂದಿಸಿದಾಗ ಗ್ರೇಟರ್ ಟೊರೊಂಟೊ ಪ್ರದೇಶದ ಉಪನಗರದ ಕುಟುಂಬಗಳು ಮತ್ತು ಸಾರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣಗಳ ಬಳಿ ವಾಸಿಸುವವರ ನಡುವಿನ ಸರಾಸರಿ ಸಾರಿಗೆ ವೆಚ್ಚಗಳಲ್ಲಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನು ವಾಸ್ತವಿಕವಾಗಿ ತೆಗೆದುಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಸಾರ್ವಜನಿಕ ವಲಯದ ಯೋಜಕರು, ಅರ್ಥಶಾಸ್ತ್ರಜ್ಞರು, ಶಿಕ್ಷಣ ತಜ್ಞರು ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ ವಸತಿ ವಕೀಲರು ಕೆನಡಾವು ಮುಂದಿನ ದಶಕದಲ್ಲಿ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಪ್ರಕ್ಷೇಪಗಳನ್ನು ಮೀರಿ ವಸತಿ ಘಟಕಗಳ ಸಂಖ್ಯೆಯನ್ನು ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿದೆ ಎಂದು ಒಪ್ಪುತ್ತಾರೆ. ಕೆಲವು ಹೊಸ ನಿವಾಸಗಳು ಟ್ರಾನ್ಸಿಟ್ ಸ್ಟೇಷನ್ಗಳ ಸಮೀಪವಿರುವ ತುಂಬಿದ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ನೆಲೆಗೊಳ್ಳುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಈ ತಂತ್ರವು ಮಾತ್ರ ಭೂಮಿ ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಅಗ್ಗದ ಮತ್ತು ಸಮೃದ್ಧವಾಗಿರುವ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಬೆಳೆಯುತ್ತಿರುವ ಕುಟುಂಬಗಳಿಗೆ ಲಕ್ಷಾಂತರ ಹೊಸ ಮನೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುವ ಅಗತ್ಯವನ್ನು ನಿವಾರಿಸುವುದಿಲ್ಲ.
ಮುರ್ತಾಜಾ ಹೈದರ್ ಅವರು ಆಲ್ಬರ್ಟಾ ಸ್ಕೂಲ್ ಆಫ್ ಬ್ಯುಸಿನೆಸ್ನಲ್ಲಿ ರಾಧೆ ಕೃಷ್ಣ ಗುಪ್ತಾ ಪ್ರೊಫೆಸರ್ ಮತ್ತು ನಗರಗಳು ಮತ್ತು ಸಮುದಾಯಗಳಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಾಹಕ ಅಧ್ಯಕ್ಷರಾಗಿದ್ದಾರೆ. ಸ್ಟೀಫನ್ ಮೊರಾನಿಸ್ ಅವರು ಉದ್ಯಮದ ಅನುಭವಿ ಮತ್ತು ಟೊರೊಂಟೊ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಂಡಳಿಯ ಹಿಂದಿನ ಅಧ್ಯಕ್ಷರಾಗಿದ್ದಾರೆ.
